QUE PASA CON EL INCREMENTO DEL PREDIAL?

En materia del Impuesto Predial Unificado o conocido como IPU, se tiene como norma marco, la Ley 14 de 1983, "por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones"

Esta norma consagra en su Capítulo I, las Normas sobre Catastro, Impuesto Predial e Impuesto de Renta y Complementarios.

Posteriormente, el Gobierno Nacional expidió el Decreto No. 3496 de 1983, mediante el cual reglamentó parcialmente la Ley 14 de 1983.

La norma reglamentaria, señaló:

Artículo 1. Objetivos de las entidades catastrales: las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.

Artículo 2. Definición de catastro: El Catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Artículo 3. Aspecto Físico: El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotografías aéreas u ortofotografías y la descripción y clasificación de las edificaciones y del terreno.

Artículo 4. Aspecto Jurídico: El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

Artículo 5. Aspecto Fiscal: El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con disposiciones legales vigentes.

Artículo 6. Aspecto Económico: El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Artículo 7. Avalúo Catastral: El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos.

Parágrafo. Conforme el artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

Artículo 8. Avalúo de la Formación: El avalúo de la formación catastral se obtendrá para zonas homogéneas geoeconómicas teniendo en cuenta los valores unitarios que las autoridades catastrales determinen para edificaciones y terrenos, los cuales se clasificarán dentro de las categorías de precios unitarios que establezca el gobierno nacional por intermedio del Ministerio de Hacienda y Crédito Público.

Artículo 9. Avalúo de la Actualización de la Formación Catastral: El avalúo de la actualización de la formación catastral es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

Artículo 10. Avalúo en la Conservación: Una vez formado el catastro o actualizada la formación del catastro, las autoridades catastrales están obligadas a conservarlo o mantenerlo al día en todos sus aspectos.

Los avalúos provenientes de cambios originados por conservación serán los que determinen las autoridades catastrales, para cuyo efecto tendrán en cuenta el valor de las transacciones inmobiliarias que aparezcan en las escrituras públicas registradas, o en su defecto, podrán considerar las certificaciones expedidas por el Alcalde Municipal o Corregidor Intendencial o Comisarial del lugar, o harán los avalúos cuando el propietario o poseedor no presente ninguna de las pruebas enumeradas, o si de las presentadas no puede deducirse el avalúo correspondiente.

Cuando en las escrituras figure un valor menor al avalúo catastral vigente, éste se mantendrá para efectos catastrales y fiscales.

Artículo 11. Formación catastral: La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio.

La información obtenida se anotará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales.

El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983.

Artículo 12. Conservación Catastral: La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.

La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro, y se formaliza con la resolución que ordene la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz.

Artículo 13. Actualización de la Formación Catastral: La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario.

La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de un periodo máximo de cinco (5) años, a partir de la fecha en la cual se termina la formación de un catastro, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley 14 de 1983 y el artículo 11 del presente decreto.

La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso termina con la resolución por medio del cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y establecen que en el proceso de conservación se inicia el día siguiente a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983.

Artículo 14. Ciclos de Formación o Actualización: Las autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de periodos de 5 años en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario.

Concluido el periodo de 5 años, desde la formación o actualización, no se podrá hacer un nuevo reajuste y continuará vigente el último avalúo catastral hasta tanto se cumpla un nuevo acto de formación o actualización del avalúo del respectivo predio.

Artículo 15. Reajuste de los avalúos en los intervalos entre formación y actualización: En el intervalo entre los actos de formación o actualización del catastro, las autoridades catastrales reajustarán los avalúos catastrales para vigencias anuales.

Para calcular la proporción de tal reajuste se establecerá un índice de precios de unidad de área para cada categoría de terrenos y construcciones tomando como base los resultados de una investigación estadística representativa del mercado inmobiliario, cuya metodología deberá ser aprobada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística.

Artículo 16, Determinación del Reajuste: El Instituto Geográfico Agustín Codazzi someterá a la aprobación del Departamento Administrativo Nacional de Estadística la metodología que escoja para la investigación estadística del mercado inmobiliario y una vez aprobada, las autoridades catastrales deberán proceder a las investigaciones respectivas.

El Gobierno Nacional mediante decreto originario del Ministerio de Hacienda y Crédito Público determinará la proporción del reajuste para cada año a más tardar el 31 de octubre, teniendo en cuenta las investigaciones adelantadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás autoridades catastrales.

La proporción de este reajuste no podrá ser superior a la proporción del incremento del índice nacional promedio de precios al consumidor que determine el Departamento Administrativo Nacional de Estadística para el periodo comprendido entre el 1o de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior.

Artículo 17. Reajuste anual del avalúo para catastros no formados hasta el año 1988: En aquellos municipios en los cuales no se hubiere formado el catastro con arreglo a las disposiciones de los artículos 4, 5 y 6 de Ley 14 de 1983 los avalúos vigentes se ajustarán anualmente hasta el 31 de diciembre de 1988, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional mediante decreto originario del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, antes del 31 de octubre de cada año, previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES). El porcentaje del incremento no será inferior al 50% ni superior al 90% del incremento del índice nacional promedio de precios al consumidor, registrado para el periodo comprendido entre el 1o de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior.

El primer ajuste anual de que trata este artículo se aplicará para la vigencia del 1º de enero de 1984.

Artículo 18. Actualización de avalúos en 1983: el avalúo catastral de todos los inmuebles se actualizará durante el año de 1983. Para este efecto el último avalúo vigente se reajustará en un 10% anual acumulado, año por año, de acuerdo con su antigüedad o fecha. El periodo del reajuste no podrá exceder de 15 años.

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi y las oficinas de catastro de Cali, Medellín y Antioquia, incorporarán dichas modificaciones en los registros catastrales.

Parágrafo 1: para los predios rurales el reajuste previsto surtirá efectos fiscales así: para 1983 el 50% de su valor y para 1984 el 100%.

Parágrafo 2: la actualización del avalúo catastral prevista en este artículo no rige para los predios del Distrito Especial de Bogotá, cuyo avalúo catastral ya hubiere sido reajustado, en desarrollo de lo dispuesto en el Acuerdo 1 de 1981.

En todo lo demás el catastro del Distrito Especial de Bogotá se regirá por las disposiciones de la Ley 14 de 1983 y este decreto.

Habrá que ver, entonces, si los funcionarios cumplieron con lo señalado en la Ley 14 de 1983 y, así mismo, lo reglamentado en él .

Cordialmente,

ALICIA ESTHER VARGAS PUCHE

VARGAS PUCHE ASESORES ASOCIADOS